在個(gè)人買賣住房的過程中，是否有購(gòu)房發(fā)票十分重要，關(guān)系到用哪一種方法對(duì)銷售住房收入進(jìn)行評(píng)估計(jì)稅。那么，個(gè)人銷售購(gòu)買超過5年但沒有購(gòu)房發(fā)票的非普通住房，又該如何計(jì)稅，廣州市地稅部門就此進(jìn)行解答。 案例：
錢經(jīng)理這套房子的契稅完稅證上的日期是2007年3月29日，《商品房買賣合同》約定的交樓時(shí)間是2007年4月5日，房屋產(chǎn)權(quán)證日期為2009年1月4日。該房屋產(chǎn)權(quán)證上的產(chǎn)權(quán)人姓名為錢經(jīng)理本人，此外，錢經(jīng)理還擁有另外一套住房。
這種情況下，錢經(jīng)理
一、賣方應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅及附加、個(gè)人所得稅，暫免繳納土地增值稅和印花稅
1、營(yíng)業(yè)稅及附加錢經(jīng)理應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目繳納營(yíng)業(yè)稅，稅率為5%；同時(shí)，還要繳納隨營(yíng)業(yè)稅附征的城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和地方教育附加，這三者合計(jì)金額為營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅營(yíng)業(yè)額的0.6%。具體視交易“房產(chǎn)類型”和“購(gòu)買年限”不同而定：房產(chǎn)類型：本案例中，交易住房建筑面積超過144平方米，且套內(nèi)建筑面積超過120平方米，不符合普通住房的認(rèn)定條件，屬于非普通住房。
購(gòu)買年限：對(duì)產(chǎn)權(quán)來(lái)源為購(gòu)買、產(chǎn)權(quán)交換（含拆遷補(bǔ)償）、贈(zèng)與（非直系、贍養(yǎng)關(guān)系）的，以房屋產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證上注明的時(shí)間孰先確定其購(gòu)買房屋的時(shí)間。本案例中，以契稅完稅證日期2007年3月29日作為購(gòu)買時(shí)間的開始，以房管部門受理交易申請(qǐng)的時(shí)間2012年4月6日為結(jié)束，購(gòu)買時(shí)間超過5年。
按照政策規(guī)定，個(gè)人將購(gòu)買超過5年（含5年）的非普通住房對(duì)外銷售的，按照其轉(zhuǎn)讓收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅。但由于錢經(jīng)理不能提供購(gòu)買房屋時(shí)取得的稅務(wù)機(jī)關(guān)監(jiān)制的發(fā)票，只能按照全額征收營(yíng)業(yè)稅，同時(shí)，應(yīng)以地稅機(jī)關(guān)核定的250萬(wàn)元為其計(jì)稅價(jià)格?！ ?/span>
這樣，錢經(jīng)理應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅及附加＝計(jì)稅價(jià)格×（5%+0.6%）＝2500000×（5%+0.6%）＝140000元。
2、土地增值稅和印花稅現(xiàn)有政策規(guī)定，個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅和印花稅。
3、個(gè)人所得稅由于錢經(jīng)理賣掉的這套房產(chǎn)不是其唯一家庭生活用房，不能享受免征個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策。同時(shí)，由于錢經(jīng)理無(wú)購(gòu)房發(fā)票，不能正確計(jì)算房產(chǎn)原值，按政策規(guī)定，應(yīng)實(shí)行核定征收個(gè)人所得稅。對(duì)于非拍賣轉(zhuǎn)讓住房，適用5%應(yīng)稅所得率?！ ?/span>
錢經(jīng)理應(yīng)繳納個(gè)人所得稅＝轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)收入額×應(yīng)稅所得率×20%＝2500000×5%×20%＝25000元。
相關(guān)政策——財(cái)稅[2013]62號(hào) 財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于職業(yè)教育等營(yíng)業(yè)稅若干政策問題的通知 二、買方應(yīng)繳納契稅，暫免繳納印花稅
1、契稅根據(jù)財(cái)稅[2010]94號(hào)文，對(duì)
2、印花稅現(xiàn)有政策規(guī)定，個(gè)人購(gòu)買住房暫免征收印花稅。
納稅提示
1、在存量房（或稱二手房）交易中，有多個(gè)稅種是采取憑發(fā)票或完稅憑證扣除式差額征稅方法。為保證征稅的真實(shí)性和公平性，納稅人務(wù)必妥善保管好購(gòu)房發(fā)票、完稅憑證等扣除憑證，提交稅務(wù)機(jī)關(guān)審核通過后才能在稅前據(jù)實(shí)扣除。
2、凡個(gè)人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)過程中有出現(xiàn)下列情形之一的，實(shí)行核定征收：一是未能提供合法、有效的售房合同，不能正確計(jì)算售房收入的；二是未能提供合法、有效的購(gòu)房合同和構(gòu)成房產(chǎn)原值相關(guān)憑證，不能正確計(jì)算房產(chǎn)原值的；三是未能提供支付合理費(fèi)用相關(guān)憑證，不能正確計(jì)算合理費(fèi)用的；四是納稅人申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無(wú)正當(dāng)理由的；五是個(gè)人轉(zhuǎn)讓已購(gòu)公有住房不能提供所有扣除項(xiàng)目相關(guān)資料憑證的；六是在辦理個(gè)人所得稅完稅手續(xù)時(shí)，未能提供主管地稅征收機(jī)關(guān)出具按“據(jù)實(shí)征收”審核意見的。
核定征收計(jì)算公式為：應(yīng)納稅額＝轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)收入額×應(yīng)稅所得率×20%。對(duì)于非拍賣轉(zhuǎn)讓住房，應(yīng)納稅額＝轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)收入額×1%；對(duì)于拍賣轉(zhuǎn)讓住房，應(yīng)納稅額＝轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)收入額×3%。
