中介經紀人普遍“搶單” 以炒作房價來攪動市場

　　剛需不斷釋放也許是北京二手房漲價的主要原因，但房價暴漲背后還有一個神秘的推手——房產中介。

　　2013年2月19日，王小舟終于從北京市豐臺區房產交易中心的工作人員手中拿到了嶄新的房產證。

　　為了這個房產證，王小舟用了大半年時間，看了不下300套二手房，但最終，他是在一片搶房聲中用了不到一個小時就決定了買進。原因是北京二手房房價在近幾個月中越漲越高，越漲越快。

　　此后一天(2月20日)，國務院常務會議加強房地產市場調控政策的五項措施緊跟出臺。這個被譽為“新國五條”的政策劍指二手房市場。

　　“這無疑會轉嫁到買方頭上。”王小舟暗自慶幸。不過，對于自己買房的全過程，他至今回憶起來仍心有余悸。

　　搶房與惜房

　　2013年1月10日一大早，王小舟就被一個中介公司經紀人的電話催醒。為了看房，他這半年來改變了以往每晚睡前手機關機的習慣。

　　“今天是星期四，但經紀人在電話中說在南三環成壽寺附近有一套很不錯的二手房，昨晚已經有五撥人預約了今天上午看房。”無奈，王小舟只能向公司請假。“最近房子出得快，賣得也快，要想拿到一套中意的房子，必須馬上去看，看中了馬上就定。”

　　但現實很殘酷，等王小舟10點應約趕到中介公司時，得到的是昨夜已經有人交了定金的消息。

　　事實上，王小舟和他愛人在2012年11月底已經看中了成壽寺附近一套兩居室，三層、南北通透、58平方米，報價145萬元。中介在看房當天就催促王小舟先交1萬元意向金，剛開始王小舟還說：“我不見業主不交任何費用。”但最終扛不住中介“一小時后有人要交意向金了”的說法，交了意向金。

　　“中介說交了意向金可以第一個優先和業主談判。但20多天過去了，業主本人卻遲遲未露面。”王小舟說。后來得知，業主在另一家(與前述中介公司不屬于同一公司)中介也登記了房源，而且也有人交了意向金。

　　意向金又叫誠意保證金，一般要和中介公司簽個協議，協議規定買方委托中介可直接將意向金轉為定金。但這背后陷阱多多，比如，定金交了，業主房產產權卻不明晰，或者業主的配偶不同意賣房但業主謊稱配偶不方便見面，這都可能給購房者帶來無窮無盡的麻煩。

　　王小舟決定聯系第二家中介，至少看看在那里是否可以見到成壽寺那套房的業主。

　　下午4點，王小舟接到第二家中介的電話，說業主漲價了，要賣150萬元，晚上7點業主到他們門店，先要和已經交了意向金的其他人談，但只要他們談不成，保證王小舟和業主見面。

　　晚7點之前，王小舟和愛人去南三環大紅門附近的一個小區先看了一套一居室，由于在一層，對方要價136萬元。一起去了四撥人看房。中介告訴王小舟，你要看中了馬上定。

　　怎么辦？成壽寺那套房子比較好，而且已經交了意向金，問題是已經漲了價，價格比大紅門那套整整貴了14萬。“即使貴15萬也劃算，離十號線二期地鐵口近，地鐵剛剛開通，這房子還要漲。”王小舟盤算著，就決定讓愛人和136萬那套房的業主談判，自己直奔第二家中介公司。

　　但令王小舟意外的是，業主說155萬才能賣——又漲價了。無奈，王小舟返回136萬的談判現場。談判也是失敗的，對方一元錢不降，王小舟考慮到最近價格瘋漲的現實，不得不決定簽下這套房子。

　　還有誰在搶？

　　購房者搶房只是階段性的，而中介公司則常年上演著搶房的“活劇”。

　　據王小舟夫婦回憶，2012年10月的一天，他們去東五環外管莊附近一小區看房，結果看完房的當晚，王小舟就接到“我愛我家”中介公司經紀人的電話，讓王小舟馬上去中介公司，說業主被“鏈家”地產公司的經紀人叫走了，可能晚上談判。

　　“人家在‘鏈家’談，我們去了有啥用？”王小舟問經紀人。

　　“我愛我家”的這位姓吳的經紀人告訴王小舟，他們在“鏈家”有線人，可能的話可以把業主叫出來，只要王小舟出價165萬元買這個房，因為他們已經從線人處得知找“鏈家”的那個買主出的價是162萬元。

　　王小舟打車迅速趕到“我愛我家”門店，快晚上9點了，店里燈火通明，幾乎所有的經紀人都在忙著打電話或者和顧客談話。他跟著吳姓經紀人上了二樓，進了一個房間后坐下，卻發現手機沒了信號。向經紀人詢問，他說這是談判室，談判室一般都裝有手機信號屏蔽設備，一來顧客就開啟，目的是不讓其他經紀人“搶單”。

　　事實上，今晚他們就是在“搶單”。王小舟同意出價165萬元，但不幸的是，吳姓經紀人的助手沒有成功，原因不僅是業主的手機也被“鏈家”屏蔽了，而且“鏈家”不知采用了什么手段，業主始終沒有出來，直到簽了那單購房合同。

　　媒體調查發現，中介為了防止出現業主到多個公司掛牌的局面，還經常采用與業主簽獨家代理合同的辦法，而恰恰是一個又一個獨家代理合同，起到了催漲房價的作用。中介經紀人為了與業主簽訂獨家代理合同，一般要交給業主2000元到10000元不等的保證金，并會給房主承諾，在一定的期限內將房子以高價賣出，否則業主有權扣留保證金。

　　另外，一些中介經紀人還以優惠中介費(居間服務費等費用的總稱)的辦法“搶單”。筆者跟隨王小舟在看房過程中，一家中介公司的經紀人就直言不諱地說：“他們還有項特殊服務，比如你在別的中介那里看過房子，你只要記住門牌號，回來告訴他，他可以上門跟業主談，成交后你付的中介費可以打七折甚至更少。”

　　兩次毀約背后

　　王小舟的看房起點是去年“7·21”，就是北京雨災那天。他告訴記者，之所以買房用了近半年時間，不只是因為自己資金不足或挑房過于仔細，而是上過兩次當。這兩次上當的背后，凸顯了中介公司惡性競爭的經營生態。

　　去年8月底的一天，王小舟和妻子看中了東三環潘家園附近的一套兩居室，由于是頂層且裝修簡單，業主出價145萬元，經過討價還價，雙方以142萬元成交，連夜在中介公司簽了合同，并交了3萬元定金。但五天后，業主提出毀約，不賣了，退賠雙倍定金和中介費。一開始王小舟還挺高興——白得了3萬元，沒想到過了不到一周，原來的中介公司經紀人就告訴他，對方是被另一家中介公司撬走的，那家公司承諾業主多賣18萬元，不過實際上賣了155萬元。

　　不久之后，王小舟再次遭遇了類似的事情。

　　據王小舟講，當時在朝陽路中段某小區看了一套兩居室，由于不是很中意，王小舟有點不想買，但中介公司的經紀人把王小舟和他愛人分開采用車輪戰術做思想工作，之后又把業主叫過來，同樣采用背靠背的辦法，最終讓雙方簽了字，并交了3萬元定金。但第二天王小舟就發現了房屋的質量問題。最終王小舟主動毀了約。“漏雨，而且物業說他們管不了。”王小舟說，看房最好白天看，夜晚有些問題很容易忽略。

　　收費之亂

　　根據北京市發改委和住建委2011年8月聯合下發的《關于降低本市住宅買賣經紀服務收費標準的通知》規定，自當年8月31日起，本市住宅買賣經濟服務收費標準統一分為四檔：住宅成交總額在500萬元及以下、500萬元以上至2000萬元及以下、2000萬元以上至5000萬元及以下、5000萬元以上，經紀服務收費標準分別為成交總額的2%、1.5%、1%和0.5%。《通知》規定收費標準可以下浮，少數特別復雜的住宅買賣經濟服務，經交易各方協商同意，可在規定的收費標準基礎上適當上浮，上浮幅度最高不得超過10%，也就是成交總額在500萬元及以下的最多收2.2%，但“我愛我家”和“鏈家”地產等公司都以其他名義多收0.5%，即2.7%。

　　另外，北京市政府還規定，房產中介代辦房地產登記、代辦貸款、辦理房屋入住有關手續最高服務收費標準，分別為500元/宗、300元/宗、200元/宗。但事實上，大多數公司都以貸款額的一定比例收取貸款服務費或評估費，100萬元以上的貸款收費遠遠高出政府的規定。

　　針對房產中介收費不規范現象，同策咨詢研究中心總監張宏偉表示，中介行業流動性過大，從業人員專業水平參差不齊，個別人不守規矩，通過炒作價錢來操縱區域市場是由來已久的問題，只不過隨著近期市場驟然升溫被放大了。“對中介來說，最后的成交價格和他們的收入直接掛鉤，越是高價成交中介就越掙錢，越是頻繁交易就對自己最有利，這種原始的利益屬性驅動他們主動攪動市場。”

　　但鏈家地產董事長左暉認為，目前不排除少數經紀人在誤導消費者，但從根本上來說，經紀人只是提供市場價格參考和反映業主的真實意向，很難起到價格的主導作用。左暉還通過其表示，目前二手房價格確實漲了一些，但沒有傳聞得那么夸張，暴漲是個別情況。

　　(文中王小舟為化名)(民主與法制時報)