深圳城市更新“十三五”規劃預計完成各類更新用地規模30平方公里，截止到今年3月份，深圳已批更新單元規劃411項，通過規劃提供可開發建設用地21.86平方公里，貢獻用地10平方公里。隨著今年廣東“三舊改造”工作開始的全面加速，預計今年深圳仍將著重挖潛存量土地，城市更新仍將作為城市空間發展的主要模式。
深圳城市更新之所以能發揮如此出色的成效，其中一個重要原因在于城市更新制度體系的不斷完善與保障。在日益成熟的城市更新制度建設過程中，深圳政府堅持以規則和共識與市場進行良性博弈，用日益精細的政策規范回應紛繁復雜的市場行為?？梢哉f，政府與市場的良性博弈助推了深圳城市更新體制機制的建設與發展。自強區放權以來，我們可以看到市區兩級政策日趨精細發展、規劃統籌力度逐漸加強、工業用地監管加嚴、“城中村”治理全面提速、舊住宅區改造逐步推進、地產融資環境收緊等發展趨勢。在這場博弈過程中，深圳政府正逐漸從引導角色轉換為主導角色。
一、強區放權背景下城市更新政策的精細發展
從2009年首次提出“城市更新單元”概念，到城市更新體制機制的日臻完善，再到2016年“強區放權”后各區及各類型城市更新的精細發展，深圳城市更新在不到十年里，城市更新制度日益完善，城市更新技術日趨精巧，無論是政府亦或是市場都積累了大量城市更新運作的實踐經驗。
（一）深圳各區城市更新政策的精細發展
深圳自2016年下放城市更新審批事權以來，改革成效初顯。各區有的放矢，根據區情紛紛出臺各區城市更新實施辦法，并在更新單元計劃、更新單元規劃、集體資產管理、產業用地、“兩房”配建、歷史遺留違法建筑處理、綜合整治等各方面出臺具體規范性文件。城市更新法規政策落地更加精細化和針對性，有利于解決各區城市更新面臨的不同復雜情況。以下為各區具有代表性的城市更新規范性文件。
其中，以龍崗區為代表，其形成了以1個綱領性文件、1個工作流程指引、N個具體量化規范為特征的“1+1+N”城市更新政策體系，并在城市更新制度上進行了多處創新和細化，如建立城市更新決策咨詢機制，為城市更新工作提供專家咨詢和技術服務；建立聯席會議制度，協同各部門高效推進城市更新工作；細化歷史遺留項目處理方式，明確項目申報主體，推動龍崗區近30個相關歷史遺留項目的改造工作等。
（二）深圳市政府即將出臺更多統一性規范
結合深圳市政府規劃先行、標準統一的戰略部署，未來深圳將陸續出臺新版城總規、城中村規劃綱要等全市統籌規劃文件以及全市計劃規劃審批規則、計劃申報指引、工業塊線管理、棚戶區改造、“新三規”等操作層面的全市統一性規范文件，主要規范文件如下所示。
同時，我們可以看到政府在出臺各類型城市更新政策前，征求意見稿的發布次數、政策解讀的文件逐漸增多，政策交流的形式逐漸多樣化。諸如《深圳市南山區城市更新暫行辦法》的征求意見稿目前已經公示了三個版本；《深圳市羅湖區舊住宅區改造實施辦法》制定過程中召開聽證會，讓政策制定者直接與公民面對面溝通交流；《深圳市工業區塊線管理辦法》第二次征求意見稿較第一次征求意見稿作出了更多管控政策上的調整。
政府在政策精細化過程中也為市場主體搭建了一個更加透明、公平的交流平臺，通過提高市場主體參與度與立法透明度等方式來豐富政策內涵，平衡各方利益需求，從而使政策的出臺更具可行性并發揮助推城市發展的效用?？梢哉f，深圳城市更新體制機制的不斷發展與完善正得益于政府與市場的良性博弈。
二、規劃統籌力度加強
（一）城市更新“十三五”規劃的引領作用凸顯
2016年11月，深圳市規土委與深圳市發改委聯合印發《深圳市城市更新“十三五”規劃》，確定了“十三五”期間全市城市更新目標、規模安排、重點地區引導、更新分區引導、更新分類指引等內容。該規劃是指導全市城市更新工作的綱領性文件，對深圳市城市更新工作起著引領作用。
2017年出臺的《關于加強和改進城市更新實施工作暫行措施的通知》指出，“各區城市更新五年規劃批準后，轄區內申報拆除重建類更新計劃的項目原則上應位于其確定的拆除重建空間范圍內”。該通知直接賦予了各區城市更新“十三五”規劃的主導權限，今后城市更新計劃單元的范圍劃定將直接受限于各區城市更新“十三五”規劃，未在規劃范圍內的區域將存在無法列入更新計劃的障礙。因此，市場主體在項目進程中需要更多關注城市更新各類規劃指標，特別是各區城市更新“十三五”規劃的具體指標要求。
截至2018年4月，除羅湖區和南山區城市更新“十三五”規劃處于審批階段，其余八區已根據區情陸續出臺相應的城市更新“十三五”規劃，劃定了各區的重點更新單元、統籌片區范圍、拆除重建空間范圍、保障性住房和創新性產業用房數量等規劃指標，保障全市城市更新“十三五”規劃的目標和要求充分落地。
（二）土地移交率顯著增高
深圳市政府在2012年發布的《深圳市城市更新實施細則》中即明確實施主體移交給政府用于基礎設施、公共服務設施等用地不低于拆除重建用地范圍面積的15%，但并未設置上限。2017發布的《關于加強和改進城市更新實施工作的暫行措施》中指出小地塊的土地貢獻率須達到30%。2018年4月12日大鵬新區發布的《深圳市大鵬新區關于進一步加強和改進城市更新工作的指導意見》更是鼓勵城市更新項目進一步提高土地貢獻率。可見，強區放權后市區政策層面都在逐步要求獲得更多的城市更新項目移交用地。
2018年第一季度各區發布的城市更新單元計劃批次（不含草案）共計22個，擬拆除重建用地面積1039558.52平方米。除了鹽田區4個城市更新單元計劃未明確土地貢獻率，其他18個城市更新單元計劃的土地貢獻率在實踐中基本都遠高于政策設定的15%數值，并逐漸向更高數值突破，其中光明新區最高貢獻率達到51%、龍崗區最高貢獻率也達到50.67%。具體數值如下表所示。
隨著強區放權，各區根據規劃發展情況在實踐中已經逐步設置更高的貢獻率，特別是以光明新區、龍崗區等原特區外地區為代表，因其原有基礎設施、公共服務設施配套不足，普遍都設置了更高的土地貢獻率，部分更新單元的土地貢獻率甚至占到拆除范圍面積的50%。雖然從政府視角看，在建設用地資源稀缺的情況下，城市更新項目的移交用地能很好解決基礎設施、公共服務設施配置的用地問題，但過高的用地貢獻率提高了市場主體的開發成本，進一步壓縮了市場主體的利潤空間，并不一定利于城市更新項目有效的推進。未來政府可能在提高項目容積率方面與市場主體達成適當平衡。
（三）容積率適當提升
2017年11月29日，市規土委發布關于《深圳市城市規劃標準與準則》局部修訂（第4章密度分區與容積率）草案公示，對深圳密度分區與容積率進行了重大調整。其中，各用地類型不同密度分區的基準容積率均有小幅提高；其中商業服務業用地的容積率上限完全取消，不設上限；城市更新地區、特定類型的土地整備、經市政府批準的城市設計重點片區、保障房用地、經主管部門批準的地下空間規劃地區等特定地區，均可以適當突破容積率上限。
各區在實踐中也逐漸釋放出提高容積率的信號。2018年2月1日福田區城市更新局發布了《關于福田區華富街道福安小區城市更新單元規劃（草案）》，該單元用地性質為居住、商業，計容總建筑面積75030平方米，容積率高達8.16。根據2017年發布的《深圳市龍華區民治街道民治第三工業區更新單元規劃》，項目開發建設用地面積為35010.3㎡，計容總建筑面積42.18萬㎡，容積率高達12。深圳市規劃國土發展研究中心主任規劃師繆春勝今年提到，“強區放權后容積率顯著提升至6.5，2017年全市平均容積率也達到5.3高值，深圳城市更新項目的容積率正逐漸提升”?？梢?，在滿足規劃要求的前提下適當提高容積率已經是政府和市場主體的共識，并成為深圳城市更新發展的主要趨勢。
在中國香港，建筑容積率常常達到8-12，但即使是在如此高的容積率下，香港的公共交通、森林綠化及公共服務配套在全球都堪稱典范，被譽為先進的“花園城市”，究其根本，在于香港充分規劃利用每一寸土地。而中國城市建筑容積率的規劃更多基于居住舒適度和城市保護自然綠化角度考慮，城市的土地利用效率僅為香港的1/5。深圳隨著土地資源稀缺的問題日漸嚴峻，借鑒香港模式，適度合理提高容積率可以在一定程度上緩解深圳用地緊缺的狀況，并從城市立體密度上為未來容納5萬億、10萬億的經濟總量提供空間支持。
（四）“兩房”配建目標提升
2018年2月，市規土委對《深圳市城市更新項目保障性住房配建規定》附圖進行了修訂，擴大了城市更新保障性住房配建比例地區范圍，并適用于所有改造為住宅和商務公寓的拆除重建類城市更新項目。較修訂前，一、二、三類地區共增加了297.85平方公里。按“十三五”期間拆除重建區域進行估算，“十三五”期間通過城市更新可配建保障性住房約740萬平方米，較修訂前增加了90萬平方米，約1.8萬套。
根據各區出臺的城市更新“十三五”規劃，除了羅湖區和南山區尚處審批階段，福田區尚未明確“兩房”配建指標外，其余七區紛紛劃定了各自的人才住房和保障性住房、創新性產業用房配建指標。具體配建規模如下表所示。
各區城市更新“十三五”規劃“兩房”配建指標表
作為人才住房和保障性住房主要供應渠道，城市更新配建持續發力，各區在不斷提高人才住房和保障性住房的配建指標。同時，各區為促進產業轉型升級、加大對創新性產業的支持力度，紛紛提高創新性產業用房配建指標，其中龍崗區以31.4萬平方米的配建量遠超全市其他轄區，反映了龍崗區對于高新技術產業發展的大力扶持?；诖耍瑹o論是基于城市發展的需要還是政策規劃的新要求，人才住房和保障性住房、創新性產業用房的配建力度將會不斷增加，并成為支撐深圳城市存量發展的重要基石。
三、工業用地回歸產業本質
改革開放以來，深圳便借助來自于香港、臺灣等勞動密集型產業的轉移，以傳統制造業為主，使經濟得到迅猛發展。2017年深圳市生產總值（GDP）突破2.2萬億元大關，其中規模以上工業增加值8088億元，二、三產業結構占比為41.3∶58.6，可見，深圳經濟能實現有質量的快速發展，離不開以工業生產為代表的實體經濟長足發展。
（一）鞏固實體經濟，防止產業空心化
在深圳過去的經濟快速增長中，制造業一直是核心動力，隨著近年現代服務業的加快發展，深圳的制造業也經歷了從勞動密集型向高技術產業的轉型升級。在產業轉型升級期間，深圳二、三產業結構經歷了從2010年46.2：53.7的高點到2016年38.6:61.4的低位，再到2017年41.3∶58.6的高位回歸。透過這些數據可以看出，深圳非常重視第二產業發展，并試圖維持鞏固其在40%以上的安全界限。深圳市政府發展研究中心主任吳思康認為，“盲目追求第三產業的比重會影響城市競爭力，會造成產業空心化；深圳的定位是創新型城市，創新一定要有制造業的支撐，否則創新容易成為無本之木”。
新加坡與香港兩個城市為深圳的經濟發展提供了很好的借鑒。香港的面積約為1100平方公里，新加坡約為700平方公里。在1999年香港GDP大約是新加坡的2倍，但是到2009年新加坡逐漸追上香港并最終實現趕超。產生這一變化的主要原因就是新加坡的制造業比重比香港更高。新加坡雖然土地面積很小，但是其制造業比重一直保持在一定水平，新加坡目前仍是世界第二大半導體生產中心和第三大煉油中心。而香港的制造業一直處于下降頹勢并下降到目前不足2%，實體產業嚴重空心化。因此，深圳應借鑒新加坡經驗守住制造業，堅守和鞏固實體經濟長足發展，確保第二產業在經濟結構中的穩定地位業已成為深圳今后經濟發展的重要戰略。
（二）加強工改項目監管，保障產業發展空間
根據下圖統計的2014-2017年深圳市產業用地出讓地塊情況，以招拍掛、協議等出讓產業用地的數量每年基本穩定在15至20宗之間，通過城市更新方式出讓的產業用地數量也在逐年快速增長，但在2017年以城市更新方式出讓的產業用地數量出現了大幅度下滑。究其原因，并不是政府開始限制產業用地出讓數量，而是政府為了更好保護產業用地，加強了對以城市更新方式出讓產業用地行為的管控。加強工改項目監管，讓深圳工業用地回歸產業本質，一直是城市更新工改項目的本質，也是保障深圳經濟長足發展的核心動力。
深圳為保障實體經濟發展，首要因素在于解決產業發展所需的空間資源問題。在面對日益嚴重的土地資源匱乏和產業轉型升級問題中，深圳創新提出新型產業用地（M0）的用地類型，鼓勵企業在城市更新進程中將舊工業區拆除重建升級改造為新型產業園區，鼓勵“工改工”項目，以此提高工業用地利用效率。但在實踐中，基于市場經濟趨利等因素，部分開發企業在工改項目中打“擦邊球”，將研發用房轉換成類住宅產品出售，工業配套宿舍被“以租代售”，假借產業更新之名而行地產化開發之實的項目屢見不鮮，提高城市更新路徑加快舊工業區升級改造的意圖并未得到很好的落實。為此，政府近年來逐漸加大對“工改工”項目的監管力度，嚴控“工改居”“工改商”等市場行為，以此保障產業空間。
2017年是深圳城市更新相關政策出臺最頻繁的一年，全年共出臺市級和區級相關政策40個，其中直接指導工改項目開發的便有12個政策性文件，主要規范用地劃線、規劃編制、建筑設計、設施配套、產業導向、產權轉讓等相關內容，基本上涵蓋了工改項目實施全過程。其中，市經貿信息委于2017年年底發布的《深圳市工業區塊線管理辦法（征求意見稿）》被稱為史上最嚴工改政策，從產業的審批、產業的引進對象、產品的設計、產業的監管措施等各個方面做了明晰化要求，嚴格控制工業區塊線內M1改M0，嚴禁“工改類商”、“工改類居”。目前該征求意見稿經歷兩度修改，主要修改變化如下表所示。
從兩次征求意見稿變化的內容上看，政府對具體的限定標準進行了適當放松，如放松受讓方限制、取消分割轉讓面積限制、取消一級線工業用地周邊限制住宅建設要求等，由此反映出政府在保護工業用地的強硬態度與吸引社會資本參與工改項目的適當平衡。如何在提供有效的工改監管政策與推進舊工業區改造升級這兩方面保持良好平衡，仍需政府通過實踐來檢驗。
《2018年深圳市人民政府工作報告》指出，著力保障產業空間將作為今年政府的主要工作之一。具體包括繼續實施“拓展空間保障發展”十大專項行動，出臺工業區塊線管理辦法，穩定全市工業用地總規模，嚴控“工改居”“工改商”，加大“工改工”支持力度，推廣“工業上樓”，鼓勵采取先租后讓、產權入股、異地置換、廠房聯建等方式，推進舊工業區連片改造升級，盤活低效用地資源。 因此，政策的快速更迭不斷釋放出一個明顯信號，即政府通過全面提升對“工改工”的管控，防范變相發展房地產業，讓“工改工”回歸產業本質。
四、“城中村”綜合治理全面加速
根據深圳市政府印發的《深圳市“城中村”綜合治理行動計劃（2018—2020年）》，深圳將開展實施為期三年的“城中村”綜合治理計劃，要求全市從今年起至2020年7月期間完成所有“城中村”綜合治理，消除“城中村”安全隱患，并計劃在2018年完成全市40%城中村綜合治理工作，2019年完成40%，2020年完成剩余20%。今年將是“城中村”綜合治理加速的關鍵一年。
（一）各區主要的“城中村”綜合治理模式
為落實全市“城中村”三年綜合治理計劃，羅湖區、龍崗區和南山區已率先釋放出有關“城中村”綜合治理行動計劃的信號，其他各區在此前已有工作計劃內延續既有的“城中村”整治計劃。
根據羅湖區政府印發的《深圳市羅湖區“城中村”綜合治理2018-2020年行動計劃》，羅湖區將所有未納入拆除重建類城市更新計劃和已納入計劃但不能在2020年前正式實施的“城中村”均納入本次“城中村”綜合治理范圍，并將共計18個村納入綜合治理名單，采用全區統籌規劃、設計和組織代建的方式實施綜合治理。具體納入綜合整治的村如下表所示。
根據龍崗區城中村綜合治理工作部署，現存478個城中村除已進行城市更新的13個城中村外，465個城中村治理任務將分3年完成，預計在今年要完成總量40%即186個，2019年、2020年分別完成40%、20%。在管理方式上，龍崗區創新引入EPC+O城中村整治新模式，即對城中村綜合整治項目的設計、采購、施工等實行全過程的承包+運營管理，注重城中村的長效運營管理。
按照《南山區“城中村”綜合治理行動計劃（2017-2020年）》部署，南山區將引入第三方統租運營城中村。統租模式由各街道辦指導，由村股份合作公司確定合作運營企業，由運營企業以市場化的方式與股份合作公司或村民進行整村或部分房屋租賃談判，房屋結構構鑒定、裝修改造、消防設施改造等程序后，進行統一租賃經營和物業管理，并將部分改造后的房屋納入南山區人才保障房系統。
根據寶安區城中村綜合治理工作部署，自2017年至2020年，全區465個城中村將分批開展“雙宜小村”（社會主義宜居宜業文明小村）創建工作。按照“一社區一規劃、一村一方案”的思路，2018年寶安區將統籌推進136個“雙宜小村”建設，完成全區40%的城中村整治任務。
（二）規模化租賃成為“城中村”綜合治理方向
根據深圳市房地產研究中心的統計，在2000萬深圳常住人口中近80%人群租房居住，其中“城中村”租賃住房約占全市總租賃住房70%，是租賃市場供應最重要的主體之一。基于深圳土地資源緊缺、城市更新進程緩慢等現實狀況以及深圳住房租賃市場的快速發展，通過改造“城中村”進行規?；赓U的模式已然成為今年及以后深圳租賃住房供給的重要途徑。
為此，深圳市規土委在2017年8月公示的《深圳市關于加快培育和發展住房租賃市場的實施意見（征求意見稿）》中提出，引導“城中村”通過綜合整治開展規模化租賃。各區政府、新區管委會應于2017年底前至少要組織開展一項“城中村”規?；赓U試點工作，引導各原農村集體經濟組織及繼受單位通過綜合整治提升“城中村”的品質，將符合安全、質量、消防、衛生等條件的“城中村”改造成租賃住房并對外長期租賃經營。
檸盟青年公寓作為深圳首個城中村人才公寓改造項目，是政府與國企、集體經濟組織進行規?；赓U合作的產物。該項目是由福田區政府發起，通過引入深業集團對水圍村的物業以稍高于當地城中村租房市場價進行整租，然后對整個社區規劃、屋內裝修和外部配套進行大幅度改造和優化后，再租給福田區政府，由政府以低價的保障房形式推向市場。該項目作為首個城中村改造項目，在推向市場后取得了良好成效。
根據上述“城中村”綜合治理的實踐效果可以看出，各區政府不僅關注“城中村”治理的數量，也更注重治理后期的運營效果。在對“城中村”公共區域進行品質提升的過程中，與企業合作植入現代的物業管理，推進長租、短租等多種房屋運營方式，既豐富租賃產業鏈，提升住房質量，還可推動“城中村”再開發。
（三）“城中村”治理以綜合整治為主，拆除重建為輔
“城中村”治理目前形成了少部分拆除重建，大部分綜合治理的趨勢。本次全市“城中村”綜合治理三年行動計劃將所有未納入拆除重建類城市更新計劃和已納入計劃但不能在2020年前正式實施的城中村均納入本次城中村綜合治理范圍，其中，南山區亦是規定已列入城市更新計劃的但尚未空樓、拆除的均應納入綜合治理范圍。雖然本次行動計劃在一定層面上是為向深圳經濟特區成立40周年獻禮，具有濃厚政治色彩。但根據各區的行動計劃內容可以看出，政府意在通過此次綜合整治三年計劃加速“城中村”現狀改造，并強調改造后期“城中村”運營管理的重要性，強調綜合治理與綜合運營并重。今后“城中村”的改造趨勢將會以綜合整治為主，拆除重建為輔，政府將更多重視“城中村”改造為集體物業及村民私人物業帶來的經濟效益和社會效益。
五、舊住宅改造漸顯公共利益屬性
舊住宅改造在城市更新進程中一直進展緩慢。在2010年深圳市規土委發布的首批8項舊住宅改造計劃中，除了業主較少的鶴塘小區歷時6年完成全部搬遷協議簽約外，其余舊住宅項目至今仍滯留在搬遷補償階段。溯其根本，舊住宅改造緩慢的原因在于舊住宅區權利主體基數大且分散，無類似“城中村”中股份合作公司的核心權力主體，而舊住宅區的居住用地屬性決定其未來可帶給開發商高額利潤回報，因此易在開發商與擁有高利益預期的權利主體之間形成尖銳矛盾，激發社會不穩定性，政府信訪維穩壓力巨大。
因此，政府隨后出臺《深圳市城市更新辦法實施細則》將舊住宅改造的主導權收回，改由各區政府主導舊住宅改造進程，并不斷在實踐探索中形成了“以綜合整治為主，拆除重建為輔”的城市更新和棚戶區改造兩大主要路徑。政府在舊住宅區改造中相比于市場主體而言在搬遷階段具有更高的行政強制屬性，因而改造后的住房將會更多用于供應具有“公共利益”屬性的保障性住房，舊住宅改造逐漸向具有“公共利益”屬性的改造方向發展。
（一）城市更新中的舊住宅改造以綜合整治為主，拆除重建為輔
基于深圳建市時間不久，舊住宅區改造的需求主要為諸如增加車位、電梯，改善居住環境等配套設施和周邊環境的改善，因此采用綜合整治的方式即可滿足大部分舊住宅區的改造需求。2016年底出臺的《深圳市城市更新“十三五”規劃》指出，舊住宅區采取以綜合整治為主的更新方式，審慎開展拆除重建?？梢?，政府近年對于舊住宅改造的態度傾向于保守的現狀改善而非拆舊建新。
《深圳市城市更新“十三五”規劃》規劃亦指出，對于建筑質量存在重大安全隱患、具有重大基礎設施和公共設施建設需要以及保障性安居工程等公共利益建設需求的舊住宅區，可在政府主導下實施拆除重建。因此，對于確需進行拆除重建的舊住宅區，可根據《關于加強和改進城市更新實施工作暫行措施的通知》的要求，由區政府組織開展現狀調研、城市更新單元擬訂、意愿征集、可行性分析、更新計劃申報、市場主體公開選擇等工作，開發主體不得擅自進入住宅小區征集改造意愿和進行計劃申報。
作為城市更新的試驗田，羅湖區于2017年10月率先出臺《深圳市羅湖區舊住宅區改造實施辦法（試行）（征求意見稿）》，就舊住宅區的拆除重建規定了具體操作流程。該實施辦法明確提出舊住宅改造工作將按照“政府主導+國企實施+保障性住房（人才住房）建設”模式推進，堅持“以人為本，公益為先”的原則，舊住宅區拆除重建后，除滿足回遷安置需求外，將優先配建城市基礎設施、公共服務設施、保障性住房和人才住房。
（二）符合法定條件的舊住宅改造需納入棚戶區改造
對于確實需要通過拆舊建新方式改造的舊住宅區，政府也在積極探索全新舊住宅改造模式和路徑。2017在8月市住建局發布《關于加快推進棚戶區改造工作的若干措施（征求意見稿）》，要求深圳市范圍內使用年限在20年以上、存在住房質量安全隱患、使用功能不齊全、配套設施不完善的老舊住宅區項目應當納入棚戶區改造政策適用范圍，不再采用城市更新的方式進行改造，改由實施“政府主導+國企實施+公共住房”的改造模式。2018年3月26日市住建局發布《關于加強棚戶區改造工作的實施意見（征求意見稿）》及政策解讀文件，進一步明確棚戶區改造適用范圍、搬遷安置補償和獎勵標準、具體改造工作流程以及保障措施等具體規則。
深圳棚戶區改造工作明確提出，簽約期內達不成補償協議，或房屋所有人不明確的，區政府可以根據公共利益的需要依法實施房屋征收；如涉及違法行為的，區政府依法啟動行政處罰程序。該類做法將有效解決長期以來困擾舊住宅區改造中的搬遷補償問題，加快舊住宅區的改造速度。同時，棚戶區改造項目的住宅部分，除用于搬遷安置住房外，將全部用作人才住房和保障性住房。
位于福田區的華富村就是深圳棚戶區改造的典型代表，該項目住房總數2343套，是目前福田區列入老舊住宅區改造中規模和體量較大的項目，也是福田區第一個按照“政府主導+國企實施+安置房建設+人才房建設”全新模式實施的舊住宅改造項目。該項目從啟動到搬遷再到拆除僅用半年時間，目前已進入正式拆除階段，改造速度明顯提升。
當然，根據現有政策，并未明文限制老舊住宅區通過城市更新模式進行改造。如今年4月鹽田區公示的兩處舊住宅改造的城市更新單元計劃，并未嚴格遵循市級使用年限在20年以上需統一納入棚改的政策導向，具體如下表所示。
《2018年深圳市城市更新單元計劃鹽田區第三批計劃》一覽表
山泉小區現狀為17棟低層住宅建筑，始建于1985年，樓齡至今已經超過30年，目前約有326戶住戶。詩寧小區現狀為15棟低層住宅建筑，約有409戶住戶。該兩處老舊住宅小區都將通過拆除重建的方式進行改造，其樓建成年限均超過20年。對于其后期的具體改造模式、搬遷補償方案以及確定實施主體的路徑都將值得我們繼續關注。
從本質上看，舊住宅改造無論是通過拆除重建路徑亦或是棚戶區改造路徑，其模式和目的均是相似的，即都是由政府主導的具有“公共利益”屬性的保障性安居工程，另外，對于協商不成采取行政征收的模式強制拆除也會面臨諸多法律程序的挑戰。不管怎樣，政府采取市場協商和行政征收相結合的手段對推進舊住宅的改造是有積極意義的。
六、房地產融資成本上升，并購重組項目增多
（一）金融嚴監管下的融資困境
從2017年底至今年年初，一行三會頻頻發文，對銀行、信托、私募、資管和保險等大資管行業進行從上至下、由內而外、全方位地監管。去通道、降規模、限杠桿、穿透核查成為此次嚴監管的關鍵詞，合規、穩健運行、回歸本源、主動管理則是金融機構在2018年及今后發展的主調。目前主要的金融監管文件如下表所示。
在金融嚴監管的大背景下，穿透式監管使得很多原有的融資途徑和模式受限制，導致房企的資金端收緊。尤其是從2017年下半年開始，房地產開發資金來源出現下滑，其中，來自國內銀行貸款和非銀行金融機構的貸款下滑速度較快，而且信貸和非標的融資成本上浮明顯。
基于目前強監管的金融形勢，尤其是房地產企業在銀行放貸、國內發債、信托融資等渠道全面收緊的形勢下，城市更新項目融資渠道受到較大阻礙。
（二）融資困境下的突破路徑
在面對金融嚴監管的趨勢下，融資需求量龐大的城市更新項目參與主體將面臨“大吃小”的并購浪潮，以資產證券化、城市更新基金為代表的金融工具也將成為融資困境的突破路徑。
大型房地產企業融資能力強，能夠更好地適應靈活多樣的融資方式，而小型房地產企業資金周轉能力弱，融資渠道一旦被堵，很可能面臨被資金實力雄厚的房地產收購兼并的風險，據克而瑞統計，2017年品牌房企中TOP10的房企集中度（銷售金額）達24.1%，相較2016年上升了5.8個百分點；TOP100品牌房企集中度大幅上漲10.7個百分點，到55.55%，首次超過一半。隨著房地產市場融資難度加大，品牌房企的融資優勢得以凸顯。因此今后幾年，深圳城市更新將迎來一批“大吃小”并購熱潮。
去年年底，深圳市福田區聯合建設銀行共同設立“福田區城市更新基金”，總規模100億元，首期出資規模20億元。該基金將投向福田區內城鎮化建設項目，或申報主體注冊地在福田區的城市更新項目。項目要求是納入深圳市城市更新單元計劃，拆遷簽約面積及戶數占比均超60%?；鹳Y金用途可包括城市更新項目土地拆遷費（含拆遷保證金）、平整費、補償費、安置費，城市更新項目的并購重組等。該城市更新基金通過市場化的手段整合社會資源，有效突破現行經濟環境下城市更新融資難題，不僅有利于加快城市更新的步伐，也有利于促進銀行與政府之間的緊密合作，拓展金融服務社會發展。同時，資產證券化作為創新融資工具能更好的滿足房地產企業的融資需求，融資結構逐漸向REITs、ABS等創新融資方式轉變。
