買鋪謹(jǐn)慎“售后返租”的陷阱。（圖文無(wú)關(guān)）
業(yè)內(nèi)人士提醒：小投資者投資商場(chǎng)內(nèi)鋪需謹(jǐn)慎 優(yōu)先買臨街鋪
第1關(guān)注
文/記者曾艷珠
圖/記者龍成通
近日，一則佛山逾百投資者臺(tái)山淘鋪“被騙”的消息引發(fā)業(yè)界極大關(guān)注。一年前，佛山逾百名投資者沖著“10年返租100%”的高回報(bào)，買下臺(tái)山地王廣場(chǎng)一些商鋪，現(xiàn)在因商鋪經(jīng)營(yíng)不善嚴(yán)重虧損未能兌現(xiàn)返租，投資者面臨投資收不回來(lái)的困境。在這起投資案例中，上千名投資者面臨“被違約”的困境，涉及資金數(shù)億元。業(yè)內(nèi)人士分析，“售后返租”是事件的導(dǎo)火索。
記者了解到，“售后返租”的高回報(bào)率很容易讓人心動(dòng)，但高回報(bào)的背后可能就是一個(gè)“地雷陣”，近年來(lái)頻頻有投資者被“詐”得遍體鱗傷。業(yè)內(nèi)人士提醒，遇到商場(chǎng)內(nèi)鋪采取“售后返租”方式銷售，要特別謹(jǐn)慎。專業(yè)律師也表示，去外地投資要了解清楚情況，最好把開發(fā)商承諾的一些條款寫進(jìn)合同里，以免到時(shí)“死無(wú)對(duì)證”。
事件：沖著高回報(bào)買鋪 當(dāng)初承諾現(xiàn)無(wú)法兌現(xiàn)
去年，臺(tái)山地王廣場(chǎng)在珠三角各大城市大肆宣傳，陳先生在佛山兩家地產(chǎn)中介的牽線下，以約42萬(wàn)元的總價(jià)，買下一間19平方米的商場(chǎng)內(nèi)鋪，單價(jià)2萬(wàn)元多；他妹妹買下一間35平方米、總價(jià)180多萬(wàn)元的鋪位，單價(jià)近5.2萬(wàn)元/平方米。據(jù)了解，與陳先生兄妹同去臺(tái)山淘鋪的還有逾百名佛山投資者。
現(xiàn)在回想起來(lái)，陳先生認(rèn)為自己是被開發(fā)商開出的“售后返租”條件誘惑了，不知不覺成了開發(fā)商魚鉤上的“魚兒”。
據(jù)他介紹，商場(chǎng)提供三種返租方式供投資者選擇，即買后即返租、3年后返租、5年后返租，無(wú)論是哪種方式，都能保證投資者“10年返租100%”，即10年內(nèi)至少能拿到買鋪的錢，回報(bào)率可謂相當(dāng)高。
但現(xiàn)實(shí)并未往陳先生等投資者預(yù)期的方向發(fā)展，今年前兩個(gè)季度，選擇買后即返租的投資者只收到了約定租金的一半，7月份的租金更沒有了。這讓選擇5年后返租的陳先生很擔(dān)憂：“商場(chǎng)現(xiàn)在很冷清，按照現(xiàn)在的經(jīng)營(yíng)狀況，到2016年我還能收到返還的租金嗎？”陳先生害怕自己“血本無(wú)歸”，到現(xiàn)在還沒拿到鋪位的產(chǎn)權(quán)證，也讓他放心不下。“我們準(zhǔn)備通過法律手段追討損失。”陳先生表示。
真相：售后返租風(fēng)險(xiǎn)巨大 早已被禁止
有十幾年商鋪與寫字樓操盤和代理經(jīng)驗(yàn)的佛山一辦公樓與商鋪服務(wù)公司副董事長(zhǎng)嚴(yán)偉焜告訴記者，售后返租并不是一種新營(yíng)銷模式，高回報(bào)背后往往是一個(gè)“地雷陣”，很多投資者就被“詐”得遍體鱗傷。
記者了解到，“返租銷售”也叫售后包租、售后回租，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為促進(jìn)銷售，在其樓盤或商鋪出售時(shí)與買家約定，在出售后的一定年限內(nèi)，由開發(fā)企業(yè)以代理出租的方式進(jìn)行包租，或者直接由該企業(yè)承租經(jīng)營(yíng)使用，包租期間或者承租期間的租金沖抵部分售價(jià)款或償付一定租金回報(bào)。
“售后返租”看似能在投資者和開發(fā)商之間形成一個(gè)雙贏的局面，但有很大的風(fēng)險(xiǎn)，一旦樓盤賣得不好或商鋪經(jīng)營(yíng)不善，已收到售款的開發(fā)商可能攜款跑路，投資者可能血本無(wú)歸。因此，“售后返租”出臺(tái)不久就遭到建設(shè)部明令禁止。
據(jù)記者調(diào)查，在佛山本地也曾有兩家商場(chǎng)采取“售后返租”的形式售賣，到最后收鋪時(shí)承諾給投資者的租金回報(bào)也沒有兌現(xiàn)。
分析：高回報(bào)背后暗藏高售價(jià)
記者了解到，陳先生兄妹投資的臺(tái)山地王廣場(chǎng)商場(chǎng)內(nèi)鋪均價(jià)為3萬(wàn)~5萬(wàn)元/平方米不等，售價(jià)明顯高于周邊同類型商鋪。以“10年返租100%”計(jì)算，平均月租金要達(dá)到250~417元/平方米，才能讓投資者收回買鋪的成本，但目前商場(chǎng)的主力租金約為50~100元/平方米，顯然無(wú)法滿足條件。
“陳先生等投資者只注意到了高回報(bào)，對(duì)其高售價(jià)沒有保持足夠的警惕。”嚴(yán)偉焜分析，售后包租實(shí)際上是賣鋪的一種噱頭，更多的是開發(fā)商玩的一個(gè)財(cái)務(wù)技巧。從表面上看，開發(fā)商開出年約8％、10％甚至12％的售后包租收益率，但實(shí)際上，他們通過提高商鋪售價(jià)，已將今后要付給投資者的利息預(yù)提出來(lái)。
例如，本來(lái)一處只值1萬(wàn)元／平方米的商鋪，開發(fā)商將售價(jià)提高到2萬(wàn)元／平方米，盡管其承諾10年每年包租，年收益10％，但實(shí)際的收益又是多少呢？假設(shè)10年內(nèi)商鋪本身既不升值也不貶值，也不計(jì)算投資者的利息損失和各種稅費(fèi)，10年后，投資者雖然承租收益為100％（每年8％×10年），但投資者的實(shí)際房產(chǎn)收益卻為－50％（實(shí)際價(jià)值為售價(jià)的一半），因此投資者的實(shí)際年收益也只有（100％－50％）／10＝5％，只比銀行存款高一點(diǎn)。盡管這種計(jì)算方法比較簡(jiǎn)單，但卻有助于我們一窺售后返租的真實(shí)一面。
提醒：小本投資商場(chǎng)內(nèi)鋪需謹(jǐn)慎
行業(yè)內(nèi)一直有“一鋪養(yǎng)三代”的說法，但并非所有投資商鋪的人都能成功。嚴(yán)偉焜和佛山一地產(chǎn)顧問公司總經(jīng)理助理李華宇兩位業(yè)內(nèi)人士都表示，商鋪投資是一個(gè)相對(duì)專業(yè)的領(lǐng)域，建議小投資者或者初次投資者入市要謹(jǐn)慎。如果沒有把握，寧愿選擇其他的投資渠道。
在選擇商鋪類型時(shí)，最好優(yōu)先選擇臨街鋪，再考慮商場(chǎng)內(nèi)鋪。“臨街鋪只需考慮人流、地段等因素。商場(chǎng)內(nèi)鋪除了要考慮以上因素外，更重要的是掌握開發(fā)商的資金實(shí)力、經(jīng)營(yíng)能力，后者往往是小投資者最難掌控的。”兩位業(yè)內(nèi)人士分析說。
記者也了解到，一些商場(chǎng)會(huì)把內(nèi)鋪拆分售賣，很吸引投資者。對(duì)商家來(lái)說，這些小鋪可能只是用以回籠資金，即使其經(jīng)營(yíng)不善，也不會(huì)對(duì)整個(gè)商場(chǎng)造成太大的影響。而一旦出現(xiàn)問題，開發(fā)商往往會(huì)先保大鋪，再考慮小鋪鋪主的利益。“當(dāng)投資者的利益不能與開發(fā)商的最大利益直接掛鉤時(shí)，就要掂量一下投資是否值得。”遇到位置不佳、面積過小的商場(chǎng)內(nèi)鋪，投資者要特別謹(jǐn)慎。
行業(yè)觀察
你的心,到底被什么蠱惑？
由于地王廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)不善，包括珠三角等地的逾千名投資者浮出水面，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，涉及的金額高達(dá)數(shù)億元。如果說陳先生兄妹是初次投資，被高回報(bào)誘惑、栽了跟頭情有可原，那逾千名投資者難道都是這種情況？我想，他們中應(yīng)該有資深的投資者吧，但為何大家都遭遇或?qū)⒃庥觥氨贿`約”的困境呢？
借用電影《畫皮1》主題曲里一句話：“你的心，到底被什么蠱惑？”我也想問這些投資者們，你們的心，到底被什么蠱惑了？蠱惑這些投資者的，也許是貪欲，是一時(shí)的僥幸，抑或其他，我不作定論。但想強(qiáng)調(diào)一個(gè)事實(shí)，投資者希望拿到高回報(bào)，開發(fā)商希望利益最大化。雙贏當(dāng)然最好，但不一定能實(shí)現(xiàn)。
為什么地王廣場(chǎng)的鋪位價(jià)格會(huì)這么高？為什么商場(chǎng)能給投資者這么高的租金回報(bào)？這些最基本的常識(shí)，幾乎是每個(gè)投資者都懂的，也是投資時(shí)要仔細(xì)想好的。“羊毛出在羊身上”，投資時(shí)我們應(yīng)該做個(gè)理性分析，想清楚自己會(huì)不會(huì)成為那只傳說中的“羊”。
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