一直沒有獲得“轉讓證”的北京限價商品房，8月起陸續“滿五年”。昨日，記者從北京幾家大型房產中介獲悉，本市在2009年交付入住的首批限價房，已經接近批準再上市銷售的日子，部分心急的房主也已悄然將自家5年前搖號購買的限價房掛牌銷售。本市推出的首個限價房項目—西三旗旗勝家園等小區的一些房源掛牌價格與市場價看齊，每平方米超過3萬元的售價，比購房時6350元/平方米的均價漲了近4倍。
報價直追商品房
限房價、限套型面積，一度被稱為“兩限房”的限價房，如今已經不再是北京保障性住房供應的大頭兒。可2007年本市推出首批限價房項目時，旗勝家園等幾個項目一下子成了香餑餑：購房家庭收入、住房面積都要符合規定，還得通過市區住房保障部門“三級審核、兩級公示”的嚴苛篩選，才能具備搖號購房的資格，以低于周邊普通商品房30%以上的價格，買到質優價低的限價商品房。
2008年搖號配售、2009年開始入住，包括旗勝家園在內，全市首批限價房涉及9個項目，共計約2.7萬套。為了防止投機行為，當時出臺的限價房管理辦法中特別要求：限價房在取得房屋所有證或契稅完稅滿5年的，才可以上市交易。
作為首個達到“滿五年”條件的限價房項目，旗勝家園里的一些房源已經登上了本市大型中介公司的房源系統。記者昨日看到，已經掛牌的房源套型面積基本在八九十平方米的兩居室和三居室，售價在255萬元到330萬元之間。
“這些限價房之前都是房主自住，報價最低的一套兩居室單價也接近3萬元。”一家房產中介門店的陳經理介紹，報價最高的一套東南向三居室裝修最好，單價超過3.6萬元。這個價格跟一街之隔的中高端商品房小區楓丹麗舍大戶型二手房相近，該小區140平方米以下的熱門戶型均價為4萬元。
上繳35%增值收益成門檻
雖然掛牌業主對出售限價房的期望不小，可陳經理卻對首批限價房進入二手房市場的前景并不樂觀，“基本都卡在高額的稅費上了。”
記者昨日致電昌平區住保辦，一位工作人員介紹，按照現行規定，限價商品房在取得房屋所有證或契稅完稅滿5年的，可以上市作為二手房交易。“滿五年”限價房再上市時，須按屆時同地段普通商品住房指導價與限價房購買價格之差的35%向政府上繳土地收益金，也就是說，這些掛牌限價房35%的增值收益需要向政府繳納，但規定中并未明確這筆費用的承擔者是買方還是賣方。
“為了吃下限價房再上市的大單，經紀人之前也跟很多限價房業主溝通過，但他們基本都說不會掏這筆錢。”陳經理說。
以旗勝家園的一套掛牌限價房為例，2008年的購買價格為6350元/平方米，2009年夏季入住后取得契稅發票，目前該地區普通商品住房指導價約為18000元/平方米。因此，這套房源上市所需繳納土地收益金=（普通商品住房指導價-限價房價格）×房屋建筑面積×35%=（18000-6350）元×35%×90平方米=366975元。一旦這筆不菲的費用由購房人負擔，則賣方可獲得非常可觀的增值收益=（36000-6350）元×90平方米=2668500元。
大多掛牌房需繳20%個稅
“不光是這35%的增值收益，目前我們接手的多數限價房都不是家庭唯一住房，交易時還需要差額繳納20%的個稅，使得"不唯一"限價房55%的增值收益須繳納。”陳經理說。
如果從取得契稅完稅證明的日期來算，旗勝家園中頭一批具備再上市條件的限價房應到8月中旬才真正“滿五年”，目前到店里掛牌的房源也基本都是八九月份“滿五年”，店里最晚符合條件的一套房源要等到明年1月才“滿五年”。
從多年前好不容易中簽買到限價房，到如今著急出手，這些家庭為什么不想再住限價房了？
旗勝家園唯一一位愿意承擔35%增值收益的賣家介紹，他給一套80多平方米的兩居室掛出了一個260萬元左右的“全包價”，單價約為3.2萬元。“我們在城里又買了一套房子，還貸壓力非常大，所以想把這套限價房賣了提前還貸。”
從目前來看，大部分業主出售限價房還是為了進一步改善居住及生活條件。
一位房產業內人士說，限價房按市場價格出售后，就從保障房一下子變成了具備投資屬性的普通商品房。如何讓保障房維持其保障屬性，如何避免自住房走限價房的老路，還需要利用共有產權等新模式對當下住房保障體系加以完善。
(北京日報) 
