盡管十八大報告中“房地產”的字眼幾乎沒有出現，但作為最重要的一個經濟支柱產業，十八大報告中明確提出要“加快城鎮化進程”，以及李克強副總理將“改革才是中國最大的紅利”的著力點和突破口直指城鎮化，實際上都表達了最高決策層對房地產業的支持態度——有分析指出，隨著城鎮化加速，未來十年，我國至少有120億平方米的住房需求，相當于2011年全國商品住宅銷售面積的12倍以上。
但李副總理也明確表示了，他所支持的城鎮化“不是簡單的人口比例增加和城市面積擴張，更重要的是實現產業結構、就業方式、人居環境、社會保障等一系列由‘鄉’到‘城’的重要轉變。要注重提高城鎮化質量，科學規劃城市群規模和布局。”這意味著未來房地產業盡管仍有較大空間，但經濟地位、產品格局、量價走勢、政策手段等都將出現較大變化。
比較十八大期間及十八大后樓市及政策動向，我們認為，可能有三點值得關注的動向：
第一，年內限購等高壓政策保持不變可以確定，但更長遠（2013年）的政策松緊目前很難看清楚。除了官員換屆的影響之外，還有一個問題在于，目前一二三線市場迥異的成交表現，讓評估樓市整體變得很困難，導致官方對未來政策是否有必要調整也很矛盾。
博覽研究員注意到，雖然“金九銀十”成色不足，但進入11月，市場明顯分化：中指院和中原地產數據均證實，截至21日，全國重點監測的50余個城市中，9成在當月的周均成交顯著增長，其中哈爾濱漲幅更達到971%，京、津、滬等重點城市全部環比大漲30%以上，深圳的漲幅更是達到了196%。在成交回升推動下，一線以及二線靠前的城市又開始蠢蠢欲“漲”；但另一方面，一份內部研究報告稱，大量三、四線城市因在過去幾年土地供給極度膨脹，目前已經積壓了天量的庫存房屋，部分城市的在建與在售樓盤至少需要消化10年。近期溫州、邯鄲、貴陽、蕪湖等地房地產企業大折扣售房的消息似乎也證實了所言非虛。這種矛盾的信息恐怕會令決策者有些莫衷一是。
而住建部部長在十八大期間的一番表態，也透露決策者對調控政策的矛盾心態。11月15日，當小學生記者張佳鶴詢問住建部部長姜偉新“請教部長伯伯怎樣能讓房價降一點？”時，姜偉新的回答是：社會是在不斷向前發展的，希望你們小朋友好好學習，房價的問題將來會解決的。
言外之意，官方現在對價格調控并沒有太多有信心的招數，并認可房價上漲是一個必然趨勢。政府能做的只不過是“以空間換時間”延緩漲幅，期待隨著人口、收入、社會保障等問題逐漸解決后，再最終解決房價過高問題。
第二，2013年保障房將很難再成為資本市場的亮點，所能惠及的范圍也將縮小到下游的裝飾裝修行業。
姜偉新在十八大記者招待會上透露，明年保障房的計劃開工數“有可能在600萬套左右。”盡管部長說“具體數字還在商討”，但考慮高級官員的嚴謹性，既然公開透口風，確信度應該是很高了。這一目標低于2011年(1000萬套)和2012年(700萬套以上)。博覽研究員認為，隨著保障房2010-2012這三年的開工建設高峰期已過，加上官方承認大部分保障房實際上是棚戶區改造房。因此，未來三年保障房竣工規模將持續大于開工規模。市場對保障房帶動地產投資乃至固定資產總投資的預期也將持續下降。
第三，姜偉新和財政部部長謝旭人先后表示“正在積極研究擴大房產稅試點”，要“逐步在全國推開房產稅”。更有消息稱房產稅將在今年底或明年初正式實施。但博覽研究員認為，這均不意味房產稅擴容很快就會有動作。
一則，姜偉新和謝旭人在十八大換屆中，都已卸任了中央政治局委員職務，基本可以確定很快會卸任。房產稅擴容這么重大的問題，他們必然是留待下任部會領導來解決；二則，當前房產稅擴容已不再是所謂政策和技術準備是否充足的問題，而只是時機問題。重慶和上海的試點說明，雖然法律等層面的爭議還是存在，但已并非不可逾越。三則，官方對是否用房產稅擴容取代限購，是否通過房產稅擴容來干預房地產調控預期，并沒有共識。
因此，我們仍傾向于認為房產稅短期內不可能擴容。而2013年，房產稅是否會擴容也是未知。即便明年房產稅擴容方面有所動作，那也不會是主要針對房地產業，而應該是整體上稅制大改革的信號。也并不能簡單地將房產稅擴容看成是樓市調控重新從緊的表現。因為也可能只是調控手段的改變，而并非調控力度的加強。
