【案情】
2011年4月20日，被告楊某通過A中介所察看了由其居間介紹的縣城幸福小區(qū)B商鋪，并與A中介所簽訂了看房確認書。確認書中雙方約定：“若被告楊某最終購買此房屋，同意支付成交價的1%傭金給中介所。本人或家屬如私下成交或因其他居間方成交上述房屋，自愿接受中介所傭金三倍的索賠”。2011年4月25日，被告楊某的丈夫何某與C房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂了商品房買賣合同。何某購置的商鋪與先前原告楊某察看的店鋪同屬一處。商鋪的付款方式為銀行按揭，即簽訂購房合同時首付264950元，余款25萬元通過銀行按揭方式支付。原、被告因支付傭金的數(shù)額產(chǎn)生分歧，原告A中介所訴至法院，要求責令被告楊某承擔違約傭金15448.5元。
【分歧】
第一種意見認為：合同強調(diào)意思自治，雙方自愿簽訂的協(xié)議應合法有效。故被告楊某應向原告A中介所支付傭金15448.5元。
第二種意見認為：協(xié)議中條款為中介所提供的格式條款。該約定加重了看房人的責任、免除了中介所的責任，應為無效條款（《合同法》第四十條）。故應駁回原告A中介所的訴訟請求。
第三種意見認為：違約責任的范圍應以守約方實際遭受的損失為限。在過分高于實際損失時，應依法可以酌減。
【評析】
居間合同是居間人向委托人報告訂立合同的機會或提供訂立合同的媒介服務，委托人支付報酬的合同。本案中，確認書符合合同法規(guī)定的居間合同的法律特征，應認定為居間合同。
格式條款是當事人為了重復使用而預先擬定，并在訂立合同時未與對方協(xié)商的條款（《合同法》第三十九條第二款）。一個條款是否屬于格式條款并非其無效的當然原因。除非具有一方當事人欺詐、脅迫或者乘人之危等而簽訂合同的情形，否則該條款均應當有效（《合同法》第五十二條）。跳單條款旨在保護中介公司作為居間人依法應享有的權益，防止當事人利用已獲得的服務進行私下交易的背信行為，其雖為格式條款，但是并不存在免除一方責任、加重對方責任、排除對方主要權利的情形。原告A中介公司單方提供的格式條款，具體內(nèi)容當事人雙方不存在協(xié)商的情形，但是否簽署該條款買房人被告楊某具有選擇權。一旦買房人被告楊某基于真實意思表示簽署了該條款（即使其預先在空白的看房確認書簽名，對看房確認書中所載的傭金條款及跳單索賠條款的內(nèi)容和法律后果是明知的），即應受其約束。該條款合法有效。
條款合法有效并不當然意味著買房人要按照跳單索賠條款給付違約金。原因在于合同責任屬于典型的填平責任，具有補償性（《合同法》第一百一十三條）。違約責任的范圍應以守約方實際遭受的損失為限。在過分高于實際損失時，應依法可以酌減。原告A中介所為被告楊某提供了房源信息，被告楊某越過中介所與商鋪權利人完成購房交易的行為已構(gòu)成違約。雖然被告楊某有違約行為，但將商鋪買賣成交后的三倍傭金視為被告楊某違約對原告A中介所造成的損失明顯過高且原告A中介所不能提供相關的證據(jù)予以證明。法院可以據(jù)此酌情調(diào)整。
綜上，筆者同意第三種意見。
（作者單位：江西省奉新縣人民法院）
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