近期，東莞松山湖萬科金域松湖花園的房子引起了熱議，一套96平米售價550萬的房子，實際的租金卻只有2900元，如此高的價格卻只租到這么點錢，合理嗎？
如果按照租售比計算，這套房子要回本則需要158年。如果按照收入比計算，這樣的租金卻顯得尤為的合理，因為當地收入水平決定租房者不可能再掏更多的房租。
金融決定房價，工資決定房租。這是房地產市場的定律，也客觀反映了當下的現狀。
從長遠來看，人口一定是樓市的決定因素。但短期來看，金融則比人口因素更加重要。
從租金回報率的角度，我們可以觀察到一個現象——外國的租金總比國內要高。
一般在國外，扣除各種成本之后，租金率很輕松就能達到3%-4%，且越往大城市租金的回報率就越高，這是地產市場的正向反饋。我們則正好相反，越往大城市租金回報率就越低，有的城市甚至就只有1%，問題到底出在哪？
按照國際慣例，他們都喜歡用房屋租售比來衡量樓市運行是否合理，一般租售比在1:200到1:300之間則是正常水平，也就是說，一般城市二三十年租金就能收回成本，而一些國際性大都市也基本在這個區間之內。我們北上深等一線城市幾乎都可以達到1:600，也就是說至少需要五六十年才能收回買房的成本。
因此，前些年很多媒體和專家得出結論中國的房價還不高。
實際上，房價高不高不在專家的判斷中，也不在媒體的宣傳中，而是在市場供求關系中。從國際角度而言，如果租金占比超過了家庭收入的30%，對于租房者而言這就已經是家庭的負擔了。
按照國外一線城市的慣例，洛杉磯、倫敦、舊金山、紐約幾乎都超過了30%，但超過40%還是比較少的。
但如果我們將這一標準放在國內，目前北上深的人均月收入為10000元，租一個一室一廳的價格大抵都超過了5000元/月，換句話說如果按照這個比率計算，我們一線城市的租金大概是全球最高的。
當然，對于這種結論可能很多人第一反應是反駁，因為中國的房地產其實并非只是簡單的居住功能，它還捆綁了包括戶籍、學區、醫院等眾多資源。
同時，這個因素也是支撐很多人迷信房價不能跌的根本原因。
經濟學家李迅雷在《從房價與房租背離角度看通脹》一文中這樣寫道，從2017年至今，房價指數與住房租賃價格指數呈現明顯的背離走勢，即房價不斷走高，累計上漲了21%，但房租價格指數卻基本穩定。
為什么房價與房租出現了背離呢？
回到問題的本質，到底是什么支撐了房價的上漲？其實有五個因素：
第一，供求關系；
第二，杠桿率；
第三，堅信房價只漲不跌的信念；
第四，人口；
第五，沒有出現周期性的大跌。
在這五個因素當中，供求關系、杠桿率以及對房地產市場的信念則是支撐房價最主要的因素。從目前的收入比計算，高不高在我看來已經不算是一個問題了。
如果我們去掉或者降低加注在地產商的杠桿，相信沒有一個經濟學家敢說房價不高。
過去三十年里，一直上漲的房價讓一代人都嘗到了買房的甜頭，房租比之所以高企不下也并非租金太低，而是房價漲得太快，導致了很多人直接忽略了持有成本，他們賺的是房價上漲的錢，而并非租金的錢。
所以，我們在研究房價的時候不要忽略本質。
從長期來看，房價一定是人口作用的結果，我們房價上漲另外一個原因還有市場的流動性，但隨著新生代的人口越來越少，我們會發現“接盤”的人就會越來越少，即使未來房價不跌，那么有價無市也將是一個不得不面對的問題。
最后，我們還要注意一個問題就是空置率的問題，由于過往房價過快的上漲，導致持有成本過低，很多有多套房產的人干脆就將房子空置等待升值，長此以往這種行為一定會給樓市積累一定的風險。所以，高空置率也一定要引起足夠的重視。
